El precio de las viviendas en Estados Unidos alcanzó un nuevo máximo histórico en junio, al mismo tiempo que la cantidad de transacciones inmobiliarias descendió a niveles no vistos en los últimos nueve meses, según datos recientes de la National Association of Realtors (NAR), citados por NPR.
El precio de las viviendas en Estados Unidos, en promedio mediano de venta se ubicó en 435.300 dólares, superando el récord previo establecido en junio de 2024 y reflejando la presión inflacionaria persistente en el sector.
Este aumento en los precios, sin embargo, contrasta con la caída del 2.7% en las ventas respecto al mes anterior. La desaceleración en la actividad de compraventa refleja un fenómeno complejo: mientras los valores de las propiedades siguen al alza, las condiciones del mercado dificultan el acceso, especialmente para los compradores primerizos.
Un mercado desigual: compradores de lujo vs. primerizos
Jessica Lautz, subdirectora de economía de la NAR, explicó que los propietarios actuales —muchos de ellos con viviendas pagadas o adquiridas con hipotecas a tasas bajas— tienen mayores facilidades para realizar nuevas compras, incluso pagando en efectivo. Esta tendencia ha contribuido al crecimiento del segmento de lujo, ya que un 29% de las transacciones del mes pasado se realizaron sin financiamiento hipotecario.
“Quienes tienen patrimonio inmobiliario están en ventaja. Pueden vender una propiedad y reinvertir rápidamente, algo que los compradores primerizos no pueden hacer”, indicó Lautz. De hecho, las viviendas por encima del millón de dólares experimentaron un crecimiento del 14% en ventas, empujando al alza el promedio nacional del precio de las viviendas en Estados Unidos.
Este panorama deja fuera a muchos hogares de ingresos medios o bajos. Según los registros, solo el 30% de las compras fueron realizadas por compradores primerizos, un reflejo de las crecientes barreras de entrada al mercado residencial.
Factores que impulsan el precio de las viviendas en Estados Unidos
Además del comportamiento de los compradores, la escasez de oferta sigue siendo un factor central. Si bien el inventario actual supera ligeramente al del mismo periodo de 2023, aún se mantiene por debajo de los niveles previos a la pandemia.
Esta falta de disponibilidad ejerce una presión adicional sobre los precios, en especial en las áreas metropolitanas más demandadas.
Las tasas hipotecarias, que promediaron el 6,74% en junio, también han tenido un efecto disuasorio. Muchos propietarios con hipotecas a tasas más bajas evitan vender sus viviendas actuales para no asumir nuevas deudas con condiciones más duras. Este fenómeno, conocido como “efecto cerrojo”, limita la movilidad dentro del mercado y restringe aún más la oferta.
“La gente no quiere mudarse si tiene una hipoteca con tasa baja. Solo lo hace si obtiene una ganancia significativa por la venta”, explicó Lautz.
Ajustes desiguales en los precios según la región
A pesar del alza generalizada, los precios no han aumentado de forma uniforme en todo el país. Un informe de Redfin, también citado por NPR, señala que en 30 de las 50 mayores áreas metropolitanas de EE.UU. hubo retrocesos en el valor de las propiedades.
Entre los casos más destacados figuran Washington D.C., Austin (Texas) y San Diego (California), donde factores como la pérdida de empleos federales o el encarecimiento del crédito han obligado a muchos compradores a moderar sus expectativas.
En contraste, las viviendas nuevas de una sola familia mostraron un comportamiento distinto. Las ventas de estas unidades cayeron un 7% interanual, y el precio mediano se ubicó en 401.800 dólares, por debajo del precio promedio de las viviendas existentes. Esto rompe con la tendencia habitual, donde las viviendas nuevas suelen ser más caras.
La explicación radica en que los constructores están desarrollando viviendas más pequeñas y económicas, además de aplicar descuentos para incentivar la compra.
No obstante, el sector de la construcción también enfrenta obstáculos. Los permisos para nuevos desarrollos tocaron un mínimo de dos años y los inicios de obras cayeron a su punto más bajo en 11 meses, según datos citados por NPR. Esto podría agravar aún más el problema de oferta en los próximos meses.
Perspectivas: ¿bajarán los precios o se mantendrán?
Aunque algunos analistas sostienen que una eventual baja en las tasas hipotecarias podría liberar la demanda reprimida y estimular el mercado, también existe el riesgo de que dicha reactivación vuelva a presionar al alza el precio de las viviendas en Estados Unidos, haciendo aún más difícil el acceso para los nuevos compradores.
Por ahora, el mercado se mantiene dividido: mientras unos pocos pueden aprovechar la coyuntura para invertir o mudarse, una mayoría enfrenta precios inalcanzables y condiciones financieras cada vez más restrictivas.
El acceso a la vivienda, una vez considerado un derecho básico, se está convirtiendo en un privilegio para quienes ya tienen capital acumulado o acceso a recursos financieros sólidos.